Đất Nhà Bè thấp và yếu vì đây là vùng đất bồi trẻ ở cửa sông: bên dưới mặt đất là lớp bùn sét mềm, ngậm nước và khá dày, cao độ mặt đất phổ biến chỉ nhỉnh hơn mực triều cao một chút. Trên nền như vậy, nhà cửa, đường sá và khối đất đổ thêm làm lớp bùn bị nén dần, mặt đất lún xuống theo năm. Việc khai thác nước ngầm ở TP.HCM trong nhiều năm cũng được các nghiên cứu xem là một nguyên nhân làm lún nặng thêm.
Với người sống ở Nhà Bè, sụt lún hiện ra qua những chuyện rất đời thường: nhà xây mười năm giờ thấp hơn mặt đường, sân nứt tách khỏi nhà, cửa cuốn phải cắt bớt, mùa triều cường nước vào nhà sâu hơn năm trước. Bài này giải thích cơ chế ở mức dễ hiểu, các dấu hiệu nhà đang lún, và những nguyên tắc khi xây mới, nâng nền hay sửa nhà trên đất yếu. Phần chọn mua nhà và thủ tục xây dựng được bàn ở các mục khác của trang.
Bên dưới mặt đất Nhà Bè có gì
Nếu khoan một lỗ sâu xuống đất ở Nhà Bè, phần trên cùng thường là lớp đất đắp hoặc đất mặt, ngay dưới là bùn sét màu xám xanh hay xám đen, mềm như kem đặc, có mùi hữu cơ, lẫn vỏ sò ốc và rễ cây mục. Lớp này hình thành từ phù sa lắng đọng ở vùng cửa sông qua hàng nghìn năm, được dừa nước và cây ngập mặn giữ lại. Xuống sâu hơn nữa mới gặp các lớp sét, cát chặt hơn có thể chịu tải tốt.
Độ dày lớp bùn mềm thay đổi theo từng khu, nhưng nhìn chung vùng phía nam TP.HCM, trong đó có Nhà Bè, thuộc nhóm có lớp đất yếu dày của thành phố. Bài này không nêu con số cụ thể vì nó khác nhau giữa các điểm và chỉ khảo sát địa chất tại chỗ mới cho biết chính xác. Công trình lớn nào ở đây cũng phải khoan khảo sát trước khi thiết kế móng.
Ngoài bùn sét, nhiều nơi ở Nhà Bè còn là đất phèn. Đất phèn chứa hợp chất lưu huỳnh, khi bị đào lên và tiếp xúc không khí sẽ tạo axit, làm nước chua, ăn mòn sắt thép và bê tông kém chất lượng. Người làm vườn ở đây từ xưa đã biết lên liếp, rửa phèn; người xây nhà hôm nay cần biết để chọn vật liệu móng phù hợp.
Bốn nguyên nhân làm mặt đất lún
Bùn tự nén dưới sức nặng. Bùn sét chứa nhiều nước trong các lỗ rỗng. Khi có tải trọng đè lên như nhà, đường, đất đắp, nước bị ép thoát ra từ từ và các hạt đất xếp chặt lại, mặt đất hạ xuống. Quá trình này có thể kéo dài nhiều năm sau khi xây.
Đất đắp nâng nền. Mỗi lần nâng nền nhà hay nâng đường bằng cách đổ thêm đất cát, lớp bùn bên dưới lại gánh thêm tải và tiếp tục lún. Đây là nghịch lý quen thuộc: càng đắp cao, càng lún thêm.
Khai thác nước ngầm. Hút nước từ các tầng chứa nước sâu làm áp lực nước trong đất giảm, các lớp đất phía trên bị nén lại. Thành phố đã có chủ trương hạn chế và tiến tới dừng khai thác nước ngầm, chuyển sang dùng nước máy.
Rung động và đào bới. Xe tải nặng chạy thường xuyên, đóng cọc, đào hố móng sâu ở công trình bên cạnh có thể làm nền đất yếu xung quanh dịch chuyển, gây lún lệch cho nhà kế bên.
Lún đều và lún lệch: cái nào đáng lo hơn
Không phải mọi trường hợp lún đều nguy hiểm như nhau. Lún đều là khi cả ngôi nhà hạ xuống gần như cùng một mức. Nhà vẫn đứng thẳng, ít nứt, nhưng ngày càng thấp so với đường và mực triều, nên dễ ngập hơn. Đây là kiểu lún phổ biến ở những nhà có móng đơn giản trên nền đất yếu đồng đều.
Lún lệch là khi một phần nhà lún nhiều hơn phần khác, chẳng hạn phía sau giáp rạch lún nhiều hơn phía trước giáp đường, hay nhà có phần cũ và phần mới xây thêm đặt trên móng khác nhau. Lún lệch làm tường nứt xiên, sàn nghiêng, cửa kẹt, đường ống bị kéo đứt. Nặng thì ảnh hưởng tới an toàn kết cấu.
Ở Nhà Bè hay gặp lún lệch giữa nhà và sân, giữa nhà và phần cơi nới, giữa hai nhà liền kề xây cách nhau vài năm. Nhà mới xây sát nhà cũ thường làm nhà cũ bị kéo lún về phía mình. Vì thế khi sửa nhà, xây thêm, nên nhờ kỹ sư xem cả tình trạng nhà bên cạnh và có biện pháp tách móng, không xây chồng lên móng cũ.
Dấu hiệu nhà đang lún
Phát hiện sớm giúp xử lý nhẹ nhàng hơn nhiều. Những dấu hiệu nên để ý trong nhà và quanh nhà gồm:
- Vết nứt xiên ở góc cửa sổ, cửa đi, nhất là vết nứt rộng ở một đầu, hẹp ở đầu kia.
- Khe hở xuất hiện giữa nền nhà và sân, giữa tường nhà và tường rào, hoặc giữa nhà mình với nhà bên cạnh.
- Cửa, cửa sổ bỗng khó đóng mở, kẹt ở một góc; gạch lát nền bị bong, phồng hoặc nứt thành đường dài.
- Thả một viên bi trên sàn thấy bi lăn về một phía; khung tranh, tủ kệ không còn thẳng.
- Ống nước, ống thoát nước bị rò, gãy ở chỗ đi xuyên qua nền nhà.
- So với mặt đường trước nhà, bậc thềm ngày càng thấp đi; mùa triều cường nước vào sâu hơn các năm trước.
Gặp những dấu hiệu này, nhất là khi vết nứt to dần, nên mời kỹ sư xây dựng có kinh nghiệm với đất yếu đến kiểm tra trước khi tự sửa. Trám vết nứt cho đẹp mà không xử lý nguyên nhân thường chỉ che đi vấn đề.
Nâng nền nhà: các cách thường gặp và đánh đổi
Khi nhà đã thấp hơn đường và hay ngập, chủ nhà ở Nhà Bè thường cân nhắc vài phương án. Bảng dưới so sánh ở mức nguyên lý, không nêu chi phí:
| Cách làm | Ưu điểm | Điều cần cân nhắc |
|---|---|---|
| Đổ thêm đất cát, lát lại nền | Nhanh, đơn giản | Tăng tải lên bùn, nhà tiếp tục lún; trần nhà thấp xuống |
| Nâng sàn bằng vật liệu nhẹ | Ít tải hơn đổ đất | Cần thiết kế kỹ, chịu ẩm và mối mọt |
| Kích nâng cả ngôi nhà | Giữ được kết cấu cũ, nâng nhiều | Kỹ thuật phức tạp, cần đơn vị chuyên làm và kỹ sư giám sát |
| Đập đi xây lại trên móng cọc | Giải quyết tận gốc với nhà xuống cấp | Tốn kém nhất, phải làm thủ tục cấp phép xây dựng |
| Không nâng, chống ngập cục bộ | Chi phí thấp | Chỉ là tạm: ngưỡng cửa chặn nước, nâng ổ điện, van một chiều |
Phương án nào cũng nên tính chung với cao độ đường dự kiến của khu vực. Nâng nền xong vài năm đường lại được nâng thì nhà lại thấp. Hỏi chính quyền xã về kế hoạch nâng cấp đường trước khi quyết định.
Xây nhà mới trên đất yếu: những nguyên tắc cơ bản
Nguyên tắc đầu tiên là có khảo sát địa chất hoặc ít nhất tham khảo số liệu khoan của công trình lân cận, để kỹ sư biết lớp đất yếu dày bao nhiêu và lớp chịu lực ở đâu. Nhà ở trên nền bùn sét dày ở Nhà Bè thường cần móng cọc, cọc đưa tải xuống lớp đất tốt bên dưới thay vì đặt thẳng lên bùn. Loại cọc, chiều dài cọc là việc của người thiết kế, không nên chọn theo kinh nghiệm truyền miệng.
Nguyên tắc thứ hai là tính cao độ nền theo tương lai, không theo hiện tại. Nền nhà nên cao hơn mặt đường hiện có một khoảng hợp lý, có tính tới việc đường có thể được nâng và nền đất tiếp tục lún. Sân, lối đi nên làm trên nền riêng, chấp nhận lún khác nhà, có khe nối mềm để không kéo nứt nhà.
Nguyên tắc thứ ba là chọn vật liệu chịu được môi trường phèn, mặn và ẩm: bê tông móng đủ mác, thép được bảo vệ, chống thấm tốt cho phần tường chân. Những nguyên tắc này không làm nhà đắt lên bao nhiêu so với cái giá phải trả khi nhà lún lệch vài năm sau. Thủ tục cấp phép xây dựng sau sáp nhập được hướng dẫn ở mục thủ tục hành chính của trang.
Sống chung với nền đất yếu: thói quen của người ở lâu
Người sống lâu năm ở Phú Xuân, Phước Kiển, Nhơn Đức cũ có những thói quen nhỏ mà người mới đến nên học. Họ đánh dấu cao độ nền nhà so với mặt đường mỗi năm bằng một vạch sơn trên cột cổng, để biết nhà mình đang thấp đi nhanh hay chậm. Họ để tủ lạnh, máy giặt, ổ điện ở tầng trệt trên bệ cao, và không lát gạch kín sát chân tường phía giáp sân để còn quan sát khe nứt.
Khi sửa nhà, họ ưu tiên vật liệu nhẹ cho phần cơi nới, như khung thép, vách nhẹ, thay vì xây gạch nặng chồng lên móng cũ. Họ không trồng cây thân gỗ lớn sát móng nhà vì rễ hút nước và đẩy nền. Họ hỏi hàng xóm trước khi thuê thợ, vì thợ quen làm trên đất yếu ở vùng này thường biết những lỗi mà thợ từ nơi khác hay mắc.
Những thói quen này không thay được việc thiết kế đúng ngay từ đầu, nhưng giúp ngôi nhà sống lâu hơn trên một nền đất vốn không đứng yên.
Sụt lún và tương lai của một vùng đất thấp
Sụt lún là vấn đề chung của nhiều đô thị châu thổ trên thế giới, và TP.HCM nằm trong số đó. Các nghiên cứu đo lún ở thành phố thường chỉ ra vùng phía nam và tây nam, nơi có lớp đất yếu dày và đô thị hoá nhanh, là những khu cần theo dõi kỹ. Khi mặt đất hạ xuống trong khi mực triều có xu hướng cao lên, khoảng cách an toàn giữa nhà và nước bị thu hẹp từ cả hai phía.
Giải pháp ở quy mô thành phố gồm dừng khai thác nước ngầm, quy hoạch cao độ nền thống nhất, giữ lại kênh rạch và mặt nước, và tính đến lún khi thiết kế đê, cống, đường. Đây là việc dài hơi, kéo qua nhiều nhiệm kỳ quy hoạch. Người dân hiểu chuyện này sẽ có lựa chọn tốt hơn khi mua đất, xây nhà, và có lý do rõ ràng để ủng hộ việc giữ rạch thay vì lấp.
Với từng gia đình, sống trên đất yếu không có nghĩa là sống trong lo sợ. Rất nhiều gia đình đã sống ổn định ở Nhà Bè qua nhiều thế hệ. Điều cần là hiểu nền đất mình đang đứng, xây và sửa nhà đúng cách, theo dõi những dấu hiệu bất thường và chuẩn bị cho mùa triều cao.
Câu hỏi thường gặp
Vì sao nhà ở Nhà Bè hay thấp hơn mặt đường?
Vì hai chuyện xảy ra cùng lúc: nền nhà lún dần trên lớp bùn sét yếu, còn mặt đường được nâng lên qua các lần cải tạo để chống ngập. Nhà xây theo cao độ đường cũ sau vài năm sẽ thấp hơn đường mới, nước mưa và nước triều dễ chảy vào nhà.
Đất Nhà Bè có xây nhà cao tầng được không?
Được, nhưng cần móng phù hợp với nền đất yếu, thường là móng cọc đưa tải xuống lớp đất chịu lực bên dưới, và phải có khảo sát địa chất, thiết kế bởi đơn vị có năng lực. Các chung cư, nhà cao tầng ở Nhà Bè đều được xây theo cách này.
Nhà có vết nứt thì nên gọi ai kiểm tra?
Nên mời kỹ sư xây dựng hoặc đơn vị kiểm định công trình có kinh nghiệm với nền đất yếu. Họ sẽ xem vết nứt, đo độ nghiêng, xác định nguyên nhân là lún, co ngót vật liệu hay lý do khác, rồi đề xuất cách xử lý phù hợp trước khi sửa.
Nhà bên cạnh xây mới làm nhà mình nứt thì sao?
Nên chụp ảnh, ghi lại hiện trạng nhà mình trước khi họ khởi công nếu biết trước. Khi có hư hỏng, trao đổi với chủ công trình và đơn vị thi công; nếu không thoả thuận được thì báo chính quyền xã để được hướng dẫn giải quyết theo quy định.
Đất phèn có ảnh hưởng tới nhà ở không?
Có thể. Đất và nước phèn có tính axit, ăn mòn thép và bê tông kém chất lượng theo thời gian. Khi xây móng ở vùng đất phèn, nên dùng bê tông đủ chất lượng, thép được bọc bảo vệ tốt và chống thấm cho phần tiếp xúc với đất.
Có nên nâng nền nhà bằng cách đổ thêm đất không?
Đổ đất là cách nhanh nhưng làm tăng tải lên lớp bùn bên dưới, nhà có thể tiếp tục lún và trần bị thấp đi. Trước khi quyết định, nên hỏi kỹ sư về các phương án khác và hỏi chính quyền xã về kế hoạch nâng đường trong khu vực.