Mở cửa hàng ở Nhà Bè thành hay bại phần lớn do chọn đúng trục đường cho đúng nhóm khách: chân các khu chung cư phía bắc bán cho gia đình trẻ, trục Nguyễn Văn Tạo và đoạn cuối Huỳnh Tấn Phát bán cho tài xế và công nhân, còn quanh chợ xã phía nam bán cho người dân gốc. Cùng một mặt hàng, ba chỗ này cho ba kết quả khác nhau.
Bài này đi qua cách đọc dòng khách, những trục đường chính, các khoản chi phí ẩn khi thuê mặt bằng ở vùng đất thấp ven sông và những câu nên hỏi chủ nhà. Bài không nêu giá thuê, vì giá đổi theo từng đoạn đường và từng năm; con số minh hoạ nếu có đều là ví dụ giả định.
Đọc dòng khách: ai đi qua, đi lúc nào, dừng lại vì sao
Một mặt bằng đông xe chưa chắc đông khách. Trên các trục lớn của Nhà Bè, phần lớn xe giờ cao điểm là người đi làm từ khu dân cư lên nội đô hoặc ngược lại, chạy nhanh, khó dừng, nhất là ở đoạn có dải phân cách và xe container chen làn. Cửa hàng bán thứ người ta mua tiện đường, như cà phê mang đi, bánh mì, đồ ăn sáng, nước uống, có thể sống được; cửa hàng cần khách dừng lâu, như thời trang, nội thất, thì khó.
Cách đọc dòng khách đơn giản nhất là đứng tại chỗ định thuê vào ba khung giờ: sáng sớm, giữa trưa và chiều tối, mỗi lần nửa tiếng. Đếm số người dừng lại ở các tiệm hai bên, xem họ đi xe gì, mua gì, mặc đồng phục công ty hay đồ ở nhà. Làm vậy vào cả ngày thường lẫn cuối tuần. Sau một tuần, người mở tiệm sẽ biết rõ hơn mọi lời giới thiệu của môi giới.
Ở Nhà Bè còn một yếu tố riêng là ca làm. Khu công nghiệp và cảng làm theo ca, nên quanh đó có những đợt khách dồn vào lúc đổi ca, kể cả đêm khuya. Tiệm tạp hoá, quán ăn, tiệm thuốc mở theo nhịp ca thường có doanh thu tốt hơn tiệm đóng cửa theo giờ hành chính.
Ba vùng mặt bằng và cách nghĩ khác nhau
Có thể chia mặt bằng kinh doanh ở Nhà Bè thành ba vùng, mỗi vùng hợp với một kiểu hàng và có rủi ro riêng.
| Vùng | Khách chính | Hợp với | Rủi ro cần tính |
|---|---|---|---|
| Phía bắc: Phước Kiển, Phước Lộc cũ, Lê Văn Lương, Nguyễn Hữu Thọ, Phạm Hữu Lầu | Gia đình trẻ ở chung cư, nhà phố mới | Ăn uống, giáo dục, làm đẹp, nhà thuốc, sửa chữa, cửa hàng tiện lợi | Giá thuê cao, cạnh tranh dày, dòng khách phụ thuộc tỉ lệ dân vào ở |
| Trục kho vận: Nguyễn Văn Tạo, đoạn cuối Huỳnh Tấn Phát gần bến phà | Tài xế, công nhân, người chờ phà | Quán cơm, sửa xe, vỏ xe, dầu nhớt, tạp hoá, nước giải khát | Bụi, xe nặng, khó đỗ xe, khách đến theo đợt |
| Phía nam và quanh chợ: Long Thới, Nhơn Đức, Hiệp Phước, Phú Xuân cũ | Người dân gốc, tiểu thương, công nhân thuê trọ | Tạp hoá, vật tư, thực phẩm, may đo, sửa chữa, dịch vụ cho nhà trọ | Sức mua thấp hơn, chậm thay đổi, ngập khi triều cường |
Bảng chỉ là khung chung. Trong một vùng vẫn có đoạn đường tốt và đoạn đường xấu; một khúc quẹo, một cây cầu, một dải phân cách có thể làm mặt bằng bên này đông, bên kia vắng.
Những trục đường cần biết khi tìm mặt bằng
Huỳnh Tấn Phát chạy từ Quận 7 cũ xuống tới bến phà Bình Khánh, đi qua Phú Xuân cũ. Đây là trục lâu đời, hai bên dày cửa hàng, đoạn gần thị trấn Nhà Bè cũ có chợ, ngân hàng, cửa hàng điện máy. Đoạn cuối gần phà nặng về dịch vụ cho người đi đường và xe tải.
Nguyễn Hữu Thọ là trục nối khu đô thị phía Nam với Phước Kiển, đông xe cá nhân giờ cao điểm. Lê Văn Lương đi phía tây qua Phước Kiển, Nhơn Đức, dọc đường có nhiều dự án dân cư. Nguyễn Văn Tạo là đường xuống khu công nghiệp Hiệp Phước, dày xe container và xe tải. Ngoài ra có các đường nhánh như Đào Sư Tích, Nguyễn Bình, Phạm Hữu Lầu, Lê Văn Lương nối dài, và những hẻm lớn trong khu dân cư.
Khi so sánh hai mặt bằng, nên xem thêm hướng đi: tiệm bán đồ ăn sáng nằm bên chiều đi làm buổi sáng sẽ có lợi hơn bên chiều về; tiệm bán đồ ăn chiều, rau thịt thì ngược lại. Ở các trục có dải phân cách cứng, khách bên kia đường gần như không sang.
Chi phí ẩn khi thuê mặt bằng ở vùng đất thấp ven sông
Nâng nền và chống ngập. Nhiều nhà phố cũ thấp hơn mặt đường sau các đợt nâng đường. Mùa triều cường cuối năm, nước có thể tràn vào. Chi phí nâng nền, làm bậc chắn, kê kệ cao là khoản người thuê thường quên tính.
Sửa chữa do lún, nứt. Đất nền yếu khiến một số nhà bị lún, nứt tường, nghiêng cửa cuốn. Nên ghi rõ trong hợp đồng ai chịu chi phí sửa phần kết cấu.
Điện ba pha và công suất. Tiệm cần máy móc, kho lạnh, máy lạnh nhiều phải hỏi công suất điện hiện có, chi phí nâng công suất và thời gian chờ ngành điện lắp đặt.
Chỗ đỗ xe và vỉa hè. Trên trục lớn, khách cần chỗ để xe máy, ô tô. Sử dụng vỉa hè để kinh doanh, để xe phải theo quy định của địa phương; đừng tính doanh thu dựa trên việc lấn vỉa hè.
Phòng cháy chữa cháy. Tuỳ loại hình và diện tích, cơ sở kinh doanh có thể phải đáp ứng yêu cầu phòng cháy chữa cháy. Nhà phố ở tầng trên, buôn bán tầng dưới cần lối thoát nạn riêng, bình chữa cháy và hệ thống điện an toàn.
Thời gian sửa sang không có doanh thu. Từ khi ký hợp đồng tới ngày mở cửa thường mất vài tuần đến vài tháng. Nên thương lượng thời gian miễn tiền thuê trong giai đoạn này.
Các bước trước khi ký hợp đồng thuê
Một trình tự gọn giúp tránh phần lớn tranh chấp về sau:
- Xác minh người cho thuê. Xem giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà; nếu người cho thuê không phải chủ thì cần văn bản uỷ quyền hợp lệ. Hỏi xem nhà có đang thế chấp ngân hàng hay tranh chấp không.
- Kiểm tra quy hoạch và lộ giới. Mặt bằng nằm trong lộ giới mở rộng đường có thể bị thu hẹp. Thông tin quy hoạch nên hỏi tại cơ quan quản lý đất đai, xây dựng của xã hoặc tra trên kênh chính thức của thành phố.
- Xem nhà vào ngày triều cao và sau mưa. Nhìn vệt nước trên tường, hỏi hàng xóm về mức ngập mấy năm gần đây.
- Thoả thuận rõ các điều khoản. Thời hạn, mức tăng giá hằng năm, tiền cọc, ai chịu sửa chữa lớn, có được cải tạo không, khi trả mặt bằng phải hoàn trạng tới đâu.
- Hỏi khả năng đăng ký kinh doanh tại địa chỉ. Chủ nhà phải đồng ý cho dùng địa chỉ để đăng ký hộ kinh doanh hoặc doanh nghiệp; một số loại hình cần thêm giấy tờ về nhà.
- Lập hợp đồng bằng văn bản, ký đúng người. Hợp đồng thuê nhà dài hạn nên công chứng hoặc chứng thực để có giá trị chứng cứ tốt hơn khi xảy ra tranh chấp.
Những bước này không tốn nhiều tiền nhưng tốn thời gian. Đổi lại, chúng giúp tránh tình huống phổ biến ở các vùng đang đô thị hoá như Nhà Bè: vừa sửa xong tiệm thì nhà bị lấy một phần làm đường, hoặc chủ nhà bán nhà và người mua không giữ hợp đồng cũ.
Khách quen, khách đi đường và bán hàng qua mạng
Ở các khu dân cư mới phía bắc Nhà Bè, một phần đáng kể đơn hàng đến qua điện thoại và ứng dụng giao đồ ăn, giao hàng. Cư dân chung cư quen đặt món, đặt nước, đặt đồ giặt ủi từ nhà; tiệm có mặt trên ứng dụng và trong các nhóm cư dân trên mạng xã hội thường có thêm đơn mà không cần mặt bằng mặt tiền đắt. Có tiệm chọn thuê mặt bằng trong hẻm, giá mềm hơn, rồi bán chủ yếu qua giao hàng.
Ngược lại, ở trục kho vận và phía nam, khách phần lớn là người đến tận nơi: tài xế dừng xe ăn cơm, công nhân ghé tạp hoá trên đường về trọ, người dân đi chợ sáng. Ở đây chỗ đỗ xe, giờ mở cửa và sự quen mặt quan trọng hơn hình ảnh trên mạng. Một bà chủ quán cơm nhớ tên tài xế và giữ phần cơm cho người về trễ giữ khách lâu hơn mọi chương trình khuyến mãi.
Cách làm hợp lý là xác định từ đầu tỉ lệ khách đến tận nơi và khách đặt qua mạng mình nhắm tới, rồi chọn mặt bằng theo tỉ lệ đó. Nếu nghiêng về giao hàng, ưu tiên chỗ dễ cho người giao lấy hàng, gần khu chung cư, có chỗ dừng xe máy; nếu nghiêng về khách đến tận nơi, ưu tiên mặt tiền dễ thấy, có khoảng lùi và nằm đúng chiều đi.
Chọn mặt hàng hợp với nơi đang đổi thay
Nhà Bè vừa có dân gốc, vừa có dân mới, vừa có người lao động từ nhiều tỉnh. Những mặt hàng có nhu cầu bền là thứ ai cũng cần hằng ngày: thực phẩm tươi, đồ khô, nhu yếu phẩm, thuốc, sửa xe, sửa điện nước, giặt ủi, cắt tóc. Những mặt hàng theo xu hướng, như đồ uống mới, đồ trang trí, thường cạnh tranh mạnh và vòng đời ngắn.
Một gợi ý thực tế là bắt đầu nhỏ, giữ chi phí cố định thấp, rồi mở rộng khi đã có khách quen. Nhiều tiệm ở các khu dân cư mới ở Phước Kiển đóng cửa không phải vì hàng dở mà vì tiền thuê và tiền sửa sang quá lớn so với tốc độ dân vào ở. Ở phía nam, sức mua chậm hơn nhưng giá thuê cũng mềm hơn, khách quen trung thành hơn.
Cuối cùng, nên kiểm tra xem mặt hàng định bán có thuộc diện kinh doanh có điều kiện không, như thuốc, thực phẩm, rượu, gas, hoá chất, dịch vụ ăn uống. Điều kiện cụ thể và cơ quan cấp phép nên tra văn bản hiện hành hoặc hỏi bộ phận một cửa của xã trước khi đầu tư thiết bị.
Muốn biết khu mình định mở đã có bao nhiêu tiệm cùng nghề, ngoài việc đi một vòng quanh khu, có thể tra trong danh bạ doanh nghiệp của trang theo ngành và theo xã. Danh bạ không thay được việc quan sát tại chỗ, vì nhiều hộ nhỏ không xuất hiện trong dữ liệu doanh nghiệp, nhưng giúp thấy những công ty cùng ngành đặt gần đó để tránh mở sát nách đối thủ lớn.
Câu hỏi thường gặp
Mở tiệm ở chân chung cư Nhà Bè có lời hơn mặt đường lớn không?
Chân chung cư có khách ổn định là cư dân toà nhà và khu lân cận, phù hợp với dịch vụ dùng thường xuyên như tạp hoá, giặt ủi, nhà thuốc, ăn sáng. Nhưng tiền thuê thường cao, giờ mở bị quy định của ban quản lý, và doanh thu phụ thuộc tỉ lệ căn hộ đã có người ở. Nên hỏi kỹ tỉ lệ này trước khi ký.
Thuê mặt bằng gần khu công nghiệp Hiệp Phước cần lưu ý gì?
Khách đến theo ca nên doanh thu dồn vào vài khung giờ, cần chuẩn bị hàng và người cho lúc cao điểm. Đường nhiều xe nặng, bụi và khó đỗ xe, nên chọn chỗ có khoảng lùi trước cửa. Theo dõi tình hình tuyển dụng của nhà máy gần đó, vì công nhân giảm là khách giảm theo.
Có cần đăng ký kinh doanh khi chỉ mở tiệm nhỏ ở nhà?
Phần lớn hoạt động buôn bán thường xuyên tại một địa điểm cố định cần đăng ký hộ kinh doanh, trừ một số trường hợp nhỏ lẻ được miễn theo quy định. Từ khi bỏ cấp huyện, việc đăng ký hộ kinh doanh do cấp xã tiếp nhận. Nên hỏi bộ phận một cửa của xã Nhà Bè hoặc xã Hiệp Phước để biết hồ sơ cụ thể.
Làm sao tránh thuê phải mặt bằng sắp bị giải toả mở đường?
Trước khi ký, nên đề nghị chủ nhà cho xem giấy chứng nhận đất có ghi thông tin quy hoạch, đồng thời hỏi thông tin quy hoạch, lộ giới tại cơ quan quản lý của xã hoặc tra trên kênh chính thức của thành phố. Hợp đồng nên có điều khoản xử lý khi nhà bị thu hồi một phần hoặc toàn bộ.
Mùa nào ở Nhà Bè buôn bán chậm?
Không có quy luật cứng, nhưng các tiệm bán cho công nhân thường chậm khi nhà máy giảm ca hoặc dịp công nhân về quê đầu năm. Khu chung cư thì vắng hơn vào các kỳ nghỉ dài khi cư dân đi xa. Mùa triều cường cuối năm, những đoạn đường ngập cũng làm khách ngại ghé vào chiều tối.
Nên mua hay thuê mặt bằng khi mới mở tiệm ở Nhà Bè?
Với người mới, thuê thường an toàn hơn vì giữ vốn cho hàng hoá và vận hành, dễ đổi chỗ nếu vị trí không hợp. Mua đất, nhà ở vùng đang quy hoạch như Nhà Bè cần tìm hiểu kỹ pháp lý, quy hoạch và rủi ro ngập, lún, và là quyết định đầu tư riêng, không nên gộp với quyết định mở tiệm.