Vùng Nhà Bè có sông lớn ở phía đông và phía nam, lại chằng chịt rạch nhỏ len giữa các xóm. Vì thế rất nhiều căn nhà ở đây nằm sát mép nước: có nhà sàn cũ chân cột cắm xuống bùn, có nhà bê tông xây lấn ra bờ rạch, có biệt thự mới quay mặt ra sông. Sống bên sông cho gió mát, khoảng nhìn rộng và một nếp sống mà người gốc Nhà Bè quen từ đời ông bà. Nhưng nhà sát nước cũng là loại nhà có nhiều rủi ro nhất về pháp lý lẫn an toàn.
Bài này dành cho người đang tính mua, thuê hoặc sửa một căn nhà ven sông, ven rạch ở hai xã Nhà Bè và Hiệp Phước. Nó không khuyên nên hay không nên; nó liệt kê những thứ cần nhìn thẳng để quyết định với đủ thông tin. Chuyện địa lý, thuỷ văn của sông rạch nơi đây có bài riêng ở mục sông nước của trang; ở đây chỉ nói chuyện ở.
Sống bên sông: những cái được mà người trong vùng quý
Người lớn tuổi ở Phú Xuân hay Long Thới cũ kể rằng ngày trước nhà nào cũng quay mặt ra rạch, vì đó là đường đi chợ, đường chở lúa, chỗ tắm giặt và chỗ con nít chơi. Đường bộ chỉ thật sự thành mặt tiền khi các trục lớn được mở. Nhà ven nước vì vậy gắn với ký ức của nhiều gia đình gốc, và cũng là nơi giữ được không khí làng nhất giữa vùng đang đô thị hoá nhanh.
Với người mới đến, cái được dễ thấy là gió. Những buổi chiều nóng, gió từ mặt sông thổi vào mát hơn hẳn trong hẻm kín. Khoảng trống phía trước không bị nhà cao tầng che. Có nhà còn giữ được một khoảng vườn nhỏ, vài gốc dừa nước, cây bần ở mép bờ, sáng ra nghe tiếng ghe máy, chiều ngồi nhìn nước lớn nước ròng. Với người làm nghề sông, có một bến nhỏ trước nhà để buộc xuồng là chuyện thiết thực.
Những giá trị này có thật, và chúng là lý do nhiều người sẵn lòng chấp nhận bất tiện. Điều quan trọng là phân biệt rõ cái gì thuộc về cảm xúc, cái gì thuộc về pháp lý và an toàn, để cảm xúc không che mất những rủi ro bên dưới.
Hành lang bảo vệ bờ sông, bờ rạch: phần đất có thể không xây được
Theo quy định chung về bảo vệ nguồn nước và công trình thuỷ lợi, dọc bờ sông, kênh, rạch có một dải gọi là hành lang bảo vệ, trong đó việc xây dựng bị hạn chế hoặc cấm. Bề rộng hành lang tuỳ từng sông, rạch và do cơ quan có thẩm quyền xác định, không có một con số áp chung cho mọi nơi. TP.HCM cũng có những đợt rà soát, công bố hành lang cho từng tuyến sông rạch.
Hệ quả thực tế là một căn nhà sát mép nước có thể có một phần, thậm chí toàn bộ, nằm trong hành lang. Phần này có thể không được cấp giấy chứng nhận, không được xây mới hay cơi nới, và có thể nằm trong diện phải di dời khi thành phố làm kè, làm đường ven sông. Có những căn đã ở lâu năm, có giấy tờ một phần, phần lấn ra bờ thì không. Người mua nhìn thấy cả căn nhà nhưng thật ra chỉ mua được một phần.
Trước khi xuống tiền, nên đối chiếu ranh thửa đất trên giấy chứng nhận với thực tế, hỏi cơ quan quản lý đất đai hoặc tra thông tin quy hoạch về hành lang bảo vệ tuyến sông rạch đó. Nhà nào xây sát mép, có sàn đổ ra mặt nước, có cột chống dưới bùn thì càng cần hỏi kỹ. Một câu trả lời rõ ràng bằng văn bản đáng giá hơn mọi lời cam đoan của người bán.
Sạt lở và nền yếu: rủi ro cho chính căn nhà
Bờ sông ở Nhà Bè phần lớn là đất bùn, đất sét mềm, bị dòng chảy và sóng tàu bào mòn dần. Ở những đoạn sông cong, dòng chảy xoáy sát bờ, hiện tượng sạt lở xảy ra có khi đột ngột. Nhà xây sát mép, nhất là nhà có móng nông, chịu rủi ro trực tiếp: nền nứt, tường nghiêng, sân sụt từng mảng. Mục sông nước của trang đã nói về cơ chế sạt lở; với người ở, điều cần là biết nhìn dấu hiệu quanh căn nhà mình định mua.
Một số dấu hiệu dễ thấy: vết nứt chạy dọc song song với bờ trên sân hay trên nền nhà; cây ở mép bờ nghiêng ra phía nước; bậc tam cấp tách khỏi thân nhà; cửa đóng mở bị kẹt dần; nước rỉ qua chân tường khi triều lên. Hỏi hàng xóm xem đoạn bờ đó có từng sạt chưa, chính quyền có cắm biển cảnh báo, có trong danh sách điểm sạt lở được theo dõi không.
Ngoài sạt lở, nền yếu khiến nhà ven sông lún nhanh hơn nhà ở trong. Nhiều chủ nhà phải nâng nền vài lần trong một đời nhà, mỗi lần nâng là trần thấp xuống, cửa phải sửa lại. Nếu định xây mới, cần khảo sát địa chất và thiết kế móng phù hợp do người có chuyên môn làm, đừng xây theo kinh nghiệm truyền miệng chỉ vì nhà bên cạnh xây vậy.
Kè ven sông, đường ven sông và chuyện có thể phải di dời
Ở nhiều đoạn sông rạch của TP.HCM, thành phố từng làm kè, làm đường ven sông để chống sạt lở, chống triều và chỉnh trang đô thị. Khi một tuyến kè được triển khai, những căn nhà nằm trong phạm vi công trình hoặc trong hành lang bảo vệ thường thuộc diện thu hồi, bồi thường, hỗ trợ tái định cư theo quy định. Với vùng Nhà Bè, các tuyến sông rạch dài và nhiều, nên việc làm kè diễn ra từng đoạn, qua nhiều năm, không đồng loạt.
Người mua nhà ven sông vì vậy nên hỏi: đoạn bờ trước nhà đã có kè chưa, nếu chưa thì có trong kế hoạch không. Nếu đã có kè, căn nhà an toàn hơn trước sạt lở nhưng phải xem nhà có nằm sát lối đi bảo trì kè không. Nếu chưa có và đoạn bờ đó đang sạt, khả năng có công trình trong tương lai là có, kéo theo khả năng phần đất sát bờ bị thu hồi. Không ai hứa được mốc thời gian, và bài này cũng không đoán; điều làm được là hỏi cơ quan quản lý và đọc thông tin quy hoạch công khai.
Với người đang ở, khi có thông báo về dự án, nên đọc kỹ văn bản, dự các buổi họp dân, ghi lại hiện trạng nhà đất bằng ảnh và giấy tờ. Chuyện bồi thường có quy trình riêng theo luật, và người dân có quyền được thông tin, được góp ý, được khiếu nại khi chưa đồng ý.
Một điều ít người nghĩ tới là kè và đường ven sông, khi làm xong, cũng thay đổi cuộc sống của các căn nhà phía sau. Mặt rạch trước đây là sân sau giờ thành một con đường có người qua lại, xe chạy. Có nhà được lợi vì có mặt tiền mới, có nhà mất đi sự riêng tư và khoảng vườn ven nước. Nghĩ trước tới cả khả năng này khi chọn một căn nhà ven sông để ở lâu dài.
Nhà ven sông, nhà ven rạch nhỏ và nhà trong hẻm: so sánh để chọn
Ba loại nhà dưới đây đều phổ biến ở Nhà Bè. Bảng gom những điểm khác nhau chính, để bạn đặt cạnh nhu cầu và mức chịu rủi ro của gia đình mình.
| Loại nhà | Điểm được | Rủi ro chính | Cần hỏi trước khi mua hay thuê |
|---|---|---|---|
| Sát sông lớn | Gió, tầm nhìn, không gian rộng | Sạt lở do dòng chảy và sóng tàu, hành lang bảo vệ rộng, ồn từ tàu | Phần đất nằm trong hành lang, lịch sử sạt lở đoạn bờ, quy hoạch kè ven sông |
| Ven rạch nhỏ | Yên tĩnh, còn nếp xóm cũ, mát | Nước đọng, rác trôi về, muỗi, triều tràn qua bờ thấp | Rạch có được nạo vét, có cống ngăn triều gần đó không, phần nhà lấn bờ |
| Trong hẻm cách nước | Ít rủi ro sạt lở, dễ làm giấy tờ hơn | Kín gió, hẻm hẹp, có thể vẫn ngập nếu đất thấp | Độ rộng hẻm, cao độ nền so với mặt hẻm, đường thoát nước |
Không có loại nào an toàn tuyệt đối. Một căn trong hẻm đất thấp có khi ngập hơn căn ven sông đã được kè và nâng nền. Hãy xem từng căn cụ thể thay vì kết luận theo loại.
Nếu đã quyết sống bên nước: những việc giúp ở yên hơn
Giữ khoảng cách với mép bờ. Không cơi nới sàn ra mặt nước, không đổ đất lấn rạch. Vừa đúng quy định, vừa giảm tải trọng lên bờ yếu, đỡ sạt.
Nâng nền và chống thấm từ đầu. Khi sửa hay xây, tính cao độ nền dựa trên mức nước những mùa triều cao gần đây, không chỉ dựa vào mặt đường hiện tại vì đường cũng sẽ được nâng.
Đặt thiết bị điện cao. Ổ cắm, công tơ, cầu dao, bình nóng lạnh đặt cao khỏi mức nước từng thấy. Có cầu dao chống giật cho tầng trệt.
Theo dõi bờ sau mỗi mùa mưa. Đi một vòng quanh nhà xem vết nứt mới, chỗ sụt. Báo chính quyền xã khi thấy dấu hiệu sạt để được kiểm tra.
Giữ rạch sạch. Không xả rác, không đổ xà bần xuống rạch. Rạch nghẹt thì chính nhà ven rạch ngập trước. Nhiều xóm tự tổ chức vớt rác định kỳ, tham gia là cách giữ chỗ ở của mình.
Thuê nhà ven sông: lưu ý riêng cho người không định ở lâu
Người thuê không phải lo chuyện giấy chứng nhận như người mua, nhưng vẫn chịu rủi ro an toàn và sinh hoạt. Trước khi thuê một căn sát nước, nên hỏi chủ nhà nước lên tới đâu vào những đêm triều cao nhất năm, nhà có bị sạt chỗ nào chưa, điện có được đi dây an toàn không. Với nhà sàn cũ, xem kỹ cột, đà, sàn gỗ có mục không, lan can có chắc không, đặc biệt nếu có trẻ nhỏ.
Muỗi là chuyện thực tế của nhà ven rạch. Mùa mưa, mùa triều, muỗi nhiều hơn rõ rệt; cửa lưới, mùng ngủ là thứ nên có ngay từ tuần đầu. Rác trôi theo con nước dạt vào chân nhà cũng là điều phải chấp nhận ở những đoạn rạch chưa được nạo vét.
Cuối cùng, thoả thuận với chủ nhà về trách nhiệm khi nước tràn làm hư đồ đạc, khi nhà có dấu hiệu sạt cần di chuyển gấp. Nói trước khi chưa có chuyện bao giờ cũng dễ hơn nói sau.
Với gia đình có trẻ nhỏ, một căn ven nước cần thêm vài thứ: cửa ra phía sông luôn có chốt cao, lan can đủ kín để trẻ không chui qua, và người lớn dặn nhau không để trẻ ra bến một mình kể cả lúc nước ròng, vì bùn non ở bờ rạch có thể lún sâu tới gối. Những chuyện này người gốc ven sông ai cũng biết, người mới dọn đến thì cần được nhắc.
Câu hỏi thường gặp
Nhà ven rạch ở Nhà Bè có làm được sổ hồng không?
Tuỳ vị trí thửa đất so với hành lang bảo vệ bờ rạch và tình trạng sử dụng đất. Phần nằm ngoài hành lang, đủ điều kiện có thể được cấp giấy chứng nhận; phần lấn bờ hoặc trong hành lang thường không. Cần hỏi cơ quan quản lý đất đai của xã và tra quy hoạch cụ thể.
Hành lang bảo vệ bờ sông ở Nhà Bè rộng bao nhiêu mét?
Không có một con số chung cho mọi sông rạch. Bề rộng phụ thuộc loại sông, kênh, rạch và quyết định của cơ quan có thẩm quyền cho từng tuyến. Muốn biết chính xác cho căn nhà cụ thể, cần tra thông tin quy hoạch hoặc hỏi trực tiếp cơ quan quản lý đất đai.
Làm sao biết một đoạn bờ sông có nguy cơ sạt lở?
Quan sát vết nứt dọc bờ, cây nghiêng ra phía nước, sân sụt, nhà nứt chân tường. Hỏi hàng xóm về lịch sử sạt lở, xem có biển cảnh báo của chính quyền không. Khi nghi ngờ, báo chính quyền xã để được kiểm tra trước khi quyết định mua hay thuê.
Nhà ven sông Nhà Bè có bị ngập triều cường không?
Nhiều căn ven sông, ven rạch có thể bị nước tràn vào những đêm triều cao cuối năm, nhất là nơi chưa có kè hay bờ bao. Mức độ khác nhau theo cao độ nền và vị trí. Hỏi chủ nhà và hàng xóm về mức nước những năm gần đây, nhìn vết nước cũ trên tường.
Có nên mua nhà sàn cũ ven rạch để sửa lại ở không?
Có thể, nếu pháp lý rõ và kết cấu còn chắc. Nhà sàn cũ thường có cột, đà xuống cấp, phần sàn có khi lấn ra mặt nước nằm trong hành lang. Nên thuê người có chuyên môn xem kết cấu, đồng thời kiểm pháp lý kỹ trước khi tính đến chuyện sửa.
Nhà ven sông có ảnh hưởng đến sức khoẻ không?
Bản thân con sông không gây hại, nhưng rạch tù đọng, rác thải và muỗi có thể ảnh hưởng đến sinh hoạt, nhất là mùa mưa. Nhà ẩm lâu ngày dễ nấm mốc. Giữ thông thoáng, cửa lưới chống muỗi và vệ sinh quanh nhà giúp giảm phần lớn những phiền toái này.