Phần lớn căn hộ chung cư ở vùng Nhà Bè nằm dọc các trục phía bắc như Nguyễn Hữu Thọ, Lê Văn Lương và quanh Phước Kiển, nơi gần Quận 7 cũ. Với một gia đình trẻ, căn hộ ở đây giải quyết được chuyện chỗ ở khô ráo khi triều cường, có bảo vệ, có sân chơi chung cho trẻ con. Nhưng một căn hộ ở được lâu hay không phụ thuộc vào những thứ ít ai hỏi khi đi xem nhà mẫu: giấy chứng nhận, tầng hầm, phí quản lý và cách toà nhà được vận hành.
Bài này không nêu tên dự án và không so giá. Nó gom những điều cư dân chung cư ở vùng ven đô phía Nam hay gặp sau khi đã dọn vào, để bạn hỏi đúng câu trước khi đặt cọc hoặc ký hợp đồng thuê. Phần đầu dành cho người mua, phần sau dành cho người thuê, cuối bài là những chuyện chung của mọi cư dân.
Vì sao chung cư mọc dày ở phía bắc Nhà Bè
Khi khu Nam Sài Gòn phát triển với Phú Mỹ Hưng và các khu dân cư Quận 7 cũ, quỹ đất lớn còn trống nằm ngay phía nam, trên địa bàn huyện Nhà Bè cũ. Đất nông nghiệp, ao đầm, ruộng muối cũ được chuyển dần sang đất ở, và chung cư là cách sử dụng quỹ đất đó cho nhiều hộ nhất. Vì vậy trên một quãng ngắn của Nguyễn Hữu Thọ hay Lê Văn Lương, bạn có thể thấy nhiều toà nhà xây ở những thời điểm khác nhau, chất lượng và cách quản lý cũng khác nhau.
Nền đất ở Nhà Bè phần nhiều là đất yếu, phù sa ngậm nước. Các toà nhà cao tầng phải làm móng cọc sâu, còn sân, đường nội bộ, vỉa hè xung quanh nếu làm không kỹ thì lún dần theo năm. Đây là lý do nhiều khu chung cư sau vài năm có hiện tượng nền sân lún, nứt chân tường rào, ống thoát nước bị gãy dốc. Phần thân toà nhà ít khi có vấn đề, nhưng phần quanh nó ảnh hưởng thẳng đến đời sống: ngập sân, đọng nước ở lối vào, xe ra vào hầm vướng dốc.
Hiểu bối cảnh này giúp bạn nhìn một khu chung cư theo cả vòng đời, chứ không chỉ theo ngày bàn giao. Một toà nhà mới tinh có thể chưa lộ vấn đề; một toà nhà đã ở năm, bảy năm cho bạn thấy rõ hơn cách nó già đi và cách ban quản lý xử lý.
Người mua: kiểm pháp lý trước khi bàn đến nội thất
Pháp lý là phần khó sửa nhất sau khi đã mua. Những bước dưới đây là nguyên lý chung; chi tiết từng hồ sơ cần hỏi người có chuyên môn và đối chiếu quy định hiện hành.
- Hỏi rõ căn hộ đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu (thường gọi là sổ hồng) cấp cho từng căn chưa. Nếu chưa, hỏi lý do và tiến độ, xin xem văn bản liên quan, đừng chỉ nghe "sắp có".
- Với căn mua lại, xem bản gốc giấy chứng nhận, đối chiếu tên chủ, diện tích, số căn với thực tế. Hỏi căn hộ có đang thế chấp ngân hàng không.
- Với căn mua từ chủ đầu tư, đọc kỹ hợp đồng mua bán: diện tích tính theo thông thuỷ hay tim tường, phần sở hữu chung và riêng, thời hạn sở hữu, điều khoản phạt chậm bàn giao.
- Hỏi về quỹ bảo trì phần sở hữu chung: đã nộp chưa, ai đang giữ, đã bàn giao cho ban quản trị chưa. Đây là nguồn tiền sửa thang máy, mái, hệ thống chống cháy về sau.
- Tra thông tin quy hoạch khu đất xung quanh và hỏi cư dân đang ở về tranh chấp nếu có giữa cư dân và chủ đầu tư, chẳng hạn về bãi xe, phí quản lý, phần diện tích chung.
- Không đặt cọc khi chưa đọc hết giấy tờ. Khoản cọc nên có văn bản ghi rõ điều kiện hoàn trả nếu giấy tờ không đúng như cam kết.
Căn hộ ở Nhà Bè cũng như mọi nơi khác: căn đã có giấy chứng nhận riêng và hồ sơ rõ ràng thường dễ ở yên, dễ chuyển nhượng về sau hơn căn còn vướng. Câu hỏi về thủ tục sang tên, đăng bộ đi kỹ hơn ở mục thủ tục hành chính của trang.
Tầng hầm, lối vào và chuyện triều cường
Ở vùng đất thấp ven sông, câu hỏi đầu tiên về một khu chung cư không phải là căn hộ nằm tầng mấy mà là tầng hầm và lối vào có ngập không. Vào những đêm triều cường cuối năm, nhất là khi mưa lớn cùng lúc, nước có thể tràn vào dốc hầm nếu cao độ cổng thấp hoặc hệ thống bơm không đủ. Hậu quả là hàng chục, hàng trăm xe máy, ô tô của cư dân bị ngâm nước, và cả toà nhà mất điện nếu tủ điện, trạm bơm đặt dưới hầm.
Khi đi xem, hãy nhìn kỹ dốc xuống hầm: có gờ chắn nước, rãnh thu nước, cửa phai không; trạm bơm đặt ở đâu; có máy phát điện dự phòng không và nó đặt cao hay thấp. Hỏi bảo vệ hoặc cư dân xem mấy năm gần đây hầm đã bị nước tràn lần nào chưa, lần đó xử lý ra sao. Những vết nước cũ trên tường hầm, trên cột thường nói thật hơn mọi lời giới thiệu.
Lối ra vào khu cũng đáng xem. Có những khu bên trong khô ráo nhưng đoạn đường nhánh dẫn ra trục chính lại thấp, ngập mỗi khi triều lên. Cư dân khi đó phải chờ nước rút hoặc dắt xe lội qua. Nếu gia đình có người đi làm ca sớm, ca đêm, đây là chuyện xảy ra thường xuyên trong vài tháng mỗi năm chứ không phải chuyện hiếm.
Phí quản lý, phí gửi xe và cách đọc một bảng phí
Sống chung cư nghĩa là có thêm những khoản chi cố định hằng tháng ngoài điện nước. Phổ biến nhất là phí quản lý vận hành tính theo mét vuông căn hộ, phí gửi xe máy và ô tô, có khi thêm phí rác, phí nước sinh hoạt chung. Bài này không nêu mức cụ thể vì mỗi toà nhà một khác và có thể thay đổi theo nghị quyết hội nghị nhà chung cư.
Điều nên làm là xin bảng phí đang áp dụng và hỏi phí đó bao gồm những dịch vụ gì: bảo vệ mấy ca, vệ sinh khu chung bao nhiêu lần, bảo trì thang máy thế nào, có trực kỹ thuật ban đêm không. Một mức phí thấp nhưng thang máy hay hỏng, rác ứ, bảo vệ lỏng lẻo không phải là rẻ. Ngược lại, mức phí cao cần đi kèm báo cáo thu chi minh bạch cho cư dân.
Nhớ cộng phí gửi xe vào chi phí sống. Gia đình hai xe máy và một ô tô ở chung cư sẽ trả một khoản đáng kể mỗi tháng, và chỗ đỗ ô tô ở nhiều toà nhà ven đô đang thiếu so với số xe. Hỏi rõ có còn chỗ, có phải bốc thăm, xe đỗ ngoài trời có được che không, nhất là khi mùa mưa ở Nhà Bè kéo dài.
Căn hộ cho gia đình có trẻ nhỏ và người lớn tuổi
Nhiều gia đình dọn xuống chung cư ở Nhà Bè vì con nhỏ: có sân chơi chung, có bảo vệ, không phải lo xe cộ ngoài hẻm. Khi đi xem, nên để ý sân chơi có nằm trên nền khô ráo hay ở chỗ trũng đọng nước sau mưa, có bóng mát buổi chiều không, có tách khỏi lối xe chạy không. Lan can ban công, cửa sổ ở tầng cao cần có khoá an toàn hoặc lưới chắn đúng quy định của toà nhà, vì trẻ con leo trèo nhanh hơn người lớn nghĩ.
Với người lớn tuổi, thang máy là mạch sống. Một toà nhà ít thang, hay hỏng, hoặc mất điện mà không có máy phát đủ cho thang thì cụ ở tầng cao sẽ bị nhốt trong nhà. Hỏi số thang, thời gian chờ giờ cao điểm, lịch bảo trì, và khi cúp điện thì thang chạy thế nào. Lối đi từ sảnh ra cổng có bậc cao, dốc trơn không cũng đáng để ý, nhất là sân lát đá dễ trơn khi trời mưa.
Khoảng cách từ toà nhà tới trường mầm non, trạm y tế và chợ cũng thay đổi cách gia đình sống. Một khu có trường và chợ trong bán kính đi bộ giúp người già và trẻ con tự đi lại, đỡ phụ thuộc vào xe máy của người đi làm.
Người thuê căn hộ: những điều nên thoả thuận rõ từ đầu
Hợp đồng ghi đủ các bên và tài sản. Tên chủ nhà đúng với giấy tờ căn hộ, hoặc người được uỷ quyền có văn bản. Danh sách đồ đạc, tình trạng từng món, chỉ số điện nước lúc nhận nhà nên ghi kèm hợp đồng, chụp ảnh lưu lại.
Ai trả phí quản lý, phí xe, phí sửa chữa. Nhiều tranh chấp đến từ chỗ hai bên hiểu khác nhau về ai trả phí quản lý, ai sửa máy lạnh, bình nóng lạnh khi hỏng. Ghi rõ trong hợp đồng sẽ đỡ cãi nhau về sau.
Đăng ký cư trú. Người thuê ở lâu cần đăng ký cư trú theo quy định. Chủ nhà cần đồng ý và cung cấp giấy tờ liên quan. Hỏi trước để không bị động khi cần làm giấy tờ cho con đi học hay khám bảo hiểm.
Thẻ cư dân, thẻ thang máy, thẻ xe. Ở nhiều toà nhà, người thuê phải đăng ký với ban quản lý để được cấp thẻ. Hỏi chủ nhà đã báo ban quản lý chưa và ai chịu phí làm thẻ.
Tiền cọc và điều kiện trả lại. Ghi rõ số tiền cọc, thời gian báo trước khi chấm dứt, trường hợp nào bị trừ cọc. Tránh những câu chung chung như "trả lại nếu nhà không hư hỏng".
Sống chung trong một toà nhà ven đô: ban quản trị, hàng xóm và an toàn cháy nổ
Chung cư là một cộng đồng nhỏ có luật chơi riêng. Ban quản trị do hội nghị nhà chung cư bầu ra thay mặt cư dân làm việc với đơn vị quản lý vận hành, giữ quỹ bảo trì, quyết định những khoản chi lớn. Khi chọn mua, hãy hỏi toà nhà đã có ban quản trị chưa, họp cư dân có đều không, thông tin thu chi có công khai không. Một khu có cư dân quan tâm, nhóm tin nhắn hoạt động, ban quản trị làm việc thì vấn đề nào cũng có đường giải quyết.
An toàn cháy nổ là chuyện không được xem nhẹ. Khi đi xem, nhìn xem lối thoát hiểm có thông thoáng không hay bị chất đồ, cửa chống cháy có tự đóng không, bình chữa cháy ở hành lang còn hạn không. Sạc xe điện dưới hầm là nỗi lo chung của nhiều toà nhà; hỏi toà nhà có khu sạc riêng, có quy định giờ sạc không. Trong căn hộ, đừng chặn kín ban công bằng khung sắt không có lối mở.
Cuối cùng là những chuyện nhỏ mà quan trọng: hướng căn hộ có bị nắng chiều chiếu thẳng, căn có gần trạm rác, gần phòng kỹ thuật thang máy, có nghe tiếng xe container từ trục chính không. Ở Nhà Bè, căn hướng ra sông thì gió mát nhưng mùa mưa có thể bị hắt nước; căn hướng vào trong thì yên hơn. Không có căn hoàn hảo, chỉ có căn hợp với nếp sống của gia đình bạn.
Câu hỏi thường gặp
Mua căn hộ ở Nhà Bè chưa có sổ hồng có nên không?
Đây là rủi ro lớn và cần cân nhắc kỹ. Căn chưa có giấy chứng nhận có thể chậm vì nhiều lý do, từ thủ tục của chủ đầu tư đến vướng mắc với ngân hàng. Nên tìm hiểu lý do cụ thể, xem văn bản, hỏi người có chuyên môn pháp lý trước khi xuống tiền.
Làm sao biết tầng hầm một chung cư có từng ngập?
Hỏi trực tiếp cư dân đang ở và bảo vệ lâu năm, nhìn vết nước cũ trên tường, cột trong hầm, kiểm tra dốc hầm có gờ chắn, trạm bơm và máy phát dự phòng không. Đi xem vào tối triều cường cuối năm là cách thấy tận mắt.
Phí quản lý chung cư ở Nhà Bè do ai quyết định?
Mức phí quản lý vận hành được thống nhất theo hợp đồng mua bán và nghị quyết hội nghị nhà chung cư, trong khung quy định của thành phố. Cư dân có quyền yêu cầu công khai thu chi. Mức cụ thể khác nhau giữa các toà nhà, nên hỏi bảng phí đang áp dụng.
Người thuê căn hộ có phải đăng ký cư trú không?
Người thuê ở lâu cần đăng ký cư trú theo quy định của pháp luật về cư trú. Chủ nhà cần đồng ý cho đăng ký tại căn hộ. Nên thoả thuận ngay từ khi ký hợp đồng để không vướng khi cần giấy tờ cho con đi học, khám chữa bệnh.
Chung cư ở Nhà Bè có bị lún không?
Thân toà nhà cao tầng làm móng cọc sâu nên ít khi lún đáng kể. Phần sân, đường nội bộ, vỉa hè, tường rào trên nền đất yếu thì có thể lún dần theo năm, gây đọng nước, nứt gạch. Xem những khu đã ở vài năm để thấy rõ tình trạng này.
Chọn căn hộ hướng sông ở Nhà Bè có điểm gì cần lưu ý?
Căn hướng sông thường thoáng và mát, nhưng mùa mưa gió mạnh có thể hắt nước vào ban công, cửa kính. Một số căn nhìn ra luồng tàu hoặc kho bãi ven sông có tiếng ồn ban đêm. Nên đứng ở căn đó vào buổi tối trước khi quyết định.