Xây dựng và vật liệu là một trong những ngành đông doanh nghiệp nhất ở Nhà Bè, sinh ra từ hai nguồn: làn sóng đô thị hoá biến ruộng, vườn dừa nước thành khu dân cư, và hạ tầng cảng, khu công nghiệp, đường lớn liên tục mở. Đi kèm là nhà thầu lớn nhỏ, đội thợ, cửa hàng sắt thép, xi măng, gạch, thiết bị điện nước, và các bãi cát đá ven sông nhận hàng bằng sà lan.
Bài dành cho hai nhóm người: chủ nhà ở Nhà Bè chuẩn bị xây, sửa nhà và cần hiểu thị trường thợ, vật liệu tại chỗ; và người làm nghề muốn mở cửa hàng vật liệu, nhận thầu nhỏ trên địa bàn. Bài không nêu giá vật liệu, giá nhân công; mọi con số đều là ví dụ giả định.
Vì sao Nhà Bè có nhiều doanh nghiệp xây dựng
Trong khoảng hai mươi lăm năm, phần phía bắc Nhà Bè giáp Quận 7 cũ chuyển từ đất nông nghiệp sang khu dân cư, chung cư, nhà phố. Mỗi dự án kéo theo hàng trăm hợp đồng nhỏ: san lấp, ép cọc, xây thô, điện nước, hoàn thiện, nội thất. Phía nam, khu công nghiệp Hiệp Phước, cảng và kho bãi cần thi công nhà xưởng, bãi container, đường nội bộ.
Thêm vào đó là nhu cầu sửa chữa thường xuyên. Đất yếu, triều cường, mưa trùng triều khiến nhiều nhà phải nâng nền, chống thấm, gia cố móng, sửa nứt. Khi đường được nâng cao, nhà hai bên thấp xuống, chủ nhà lại phải làm lại nền và cửa. Thợ và nhà thầu ở Nhà Bè vì thế có việc quanh năm, không chỉ chờ công trình mới.
Vị trí ven sông còn mở ra một ngành riêng: vận chuyển và tập kết vật liệu bằng đường thuỷ. Cát, đá, xi măng theo sà lan từ các tỉnh về, dỡ tại bến bãi ven sông, rạch rồi chở bằng xe tải đến công trình. Đường thuỷ rẻ hơn đường bộ cho hàng nặng, nên các bãi vật liệu ven sông là mắt xích quen thuộc của ngành.
Các loại doanh nghiệp trong ngành xây dựng ở Nhà Bè
Có thể chia doanh nghiệp xây dựng, vật liệu trên địa bàn thành các nhóm sau. Số lượng từng nhóm có thể xem theo danh bạ doanh nghiệp của trang, phân theo ngành.
| Nhóm | Làm gì | Khách chính |
|---|---|---|
| Nhà thầu tổng hợp | Nhận thầu trọn gói nhà ở, nhà xưởng, công trình dân dụng | Chủ nhà, chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp trong khu công nghiệp |
| Đội thợ, thầu phụ | Xây thô, hoàn thiện, điện nước, sơn, chống thấm | Nhà thầu tổng hợp, chủ nhà sửa chữa |
| Ép cọc, san lấp, nền móng | Ép cọc bê tông, đóng cừ, san lấp mặt bằng | Chủ nhà xây mới, dự án, nhà xưởng |
| Bãi vật liệu ven sông | Nhận cát, đá từ sà lan, bán sỉ và lẻ | Cửa hàng vật liệu, nhà thầu |
| Cửa hàng vật liệu | Sắt thép, xi măng, gạch, thiết bị điện nước, sơn | Chủ nhà, đội thợ |
| Nội thất, cửa, nhôm kính | Gia công, lắp đặt cửa, nội thất | Cư dân khu chung cư, nhà phố mới |
Nhiều doanh nghiệp làm cùng lúc vài nhóm: một cửa hàng vật liệu nhận luôn thi công, một nhà thầu sở hữu bãi cát ven rạch. Khi chọn đối tác, nên hỏi rõ phần việc nào họ tự làm, phần nào thuê lại.
Làm nhà trên đất yếu: điều chủ nhà nên hiểu
Phần lớn đất Nhà Bè là đất phù sa, bùn sét non, nhiều nơi trước đây là ruộng, ao, rạch được san lấp. Loại đất này chịu lực kém, lún kéo dài nhiều năm. Nhà xây móng nông trên nền san lấp mới thường lún lệch, nứt tường, nghiêng cửa sau vài mùa mưa.
Vì vậy móng nhà ở Nhà Bè thường phải gia cố: xưa dùng cừ tràm đóng dày dưới móng, nay phổ biến ép cọc bê tông cốt thép xuống lớp đất tốt hơn ở dưới sâu. Loại cọc, chiều dài, số lượng phải do người có chuyên môn tính toán dựa trên tải trọng nhà và kết quả khảo sát địa chất. Với nhà nhiều tầng, đừng tiết kiệm khoản khảo sát và thiết kế móng; đây là phần chôn dưới đất, sai rồi rất khó sửa.
Ngoài móng, nên tính cao độ nền. Cao độ nền nên tính tới mặt đường hiện tại, khả năng đường được nâng thêm trong tương lai và mức ngập khi triều cường. Nền quá thấp thì ngập, nền quá cao so với nhà bên cạnh lại gây chuyện thoát nước với hàng xóm. Hỏi các nhà xung quanh đã xây trong vài năm gần đây là cách tham khảo thực tế nhất.
Việc ép cọc cũng ảnh hưởng nhà bên cạnh: rung, nứt tường, lún. Nhà thầu có trách nhiệm nên khảo sát hiện trạng nhà lân cận, chụp ảnh, lập biên bản trước khi thi công, để khi có tranh chấp có căn cứ giải quyết.
Chọn nhà thầu, đội thợ ở Nhà Bè
Một trình tự gọn giúp chủ nhà tránh những rủi ro hay gặp:
- Xem công trình đã làm. Đi xem tận nơi vài căn nhà nhà thầu đã xây ở Nhà Bè hoặc vùng đất yếu tương tự, hỏi chủ nhà về chất lượng, tiến độ, cách xử lý khi có sự cố.
- Kiểm tra tư cách pháp lý. Với công trình lớn, nên chọn nhà thầu có đăng ký kinh doanh đúng ngành, xuất được hoá đơn. Tra thông tin doanh nghiệp, tình trạng hoạt động trước khi ký.
- Yêu cầu dự toán chi tiết. Dự toán ghi rõ khối lượng, chủng loại vật liệu, đơn giá từng hạng mục, không chỉ một con số trọn gói.
- Hợp đồng có tiến độ, thanh toán theo giai đoạn. Thanh toán theo khối lượng hoàn thành, giữ lại một phần bảo hành. Ghi rõ trách nhiệm khi gây hư hại nhà bên cạnh.
- Có người giám sát. Chủ nhà không rành kỹ thuật nên thuê người giám sát độc lập ít nhất ở các giai đoạn móng, cốt thép, đổ bê tông.
- Giữ hồ sơ. Bản vẽ, giấy phép, hợp đồng, biên bản nghiệm thu, hoá đơn vật liệu lưu ở nơi khô ráo.
Những bước này tốn thêm thời gian nhưng giảm đáng kể tình trạng xây xong vài năm đã lún nứt, rồi nhà thầu không còn ở địa chỉ cũ.
Sửa nhà theo mùa triều cường: thị trường quanh năm của thợ nhỏ
Ở Nhà Bè, việc sửa nhà có nhịp riêng. Những tháng cuối năm âm lịch, khi triều cường lên cao, nhiều nhà phát hiện nền thấp, tường thấm, ống thoát nước chảy ngược. Đầu năm sau, khi nước rút và trời khô, các đội thợ nhận dồn việc nâng nền, chống thấm chân tường, làm lại hố ga, lắp van một chiều cho đường thoát nước. Mùa mưa thì việc chống dột mái, xử lý thấm tường bên chiếm phần lớn.
Đây là mảng hợp với thợ nhỏ và tổ đội địa phương: việc không lớn, cần có mặt nhanh, cần hiểu đặc điểm đất và nước ở từng xóm. Một tổ thợ quen đường ở Phú Xuân, Nhơn Đức, Long Thới cũ, biết nhà nào nền thấp, hẻm nào ngập, có thể sống ổn quanh năm từ sửa chữa mà không cần chạy theo công trình lớn.
Với chủ nhà, nên làm sửa chữa lớn vào mùa khô và lên kế hoạch trước, vì gần Tết thợ kín lịch. Nâng nền nên tính cả cửa, ổ điện, bậc cầu thang để không phải làm lại nhiều lần. Khi thuê thợ sửa nhỏ, vẫn nên thoả thuận rõ phạm vi việc, vật liệu dùng và thời gian bảo hành, dù chỉ ghi trên một tờ giấy có chữ ký hai bên.
Ở phía bắc, nơi có nhiều chung cư, nhu cầu lại khác: hoàn thiện, nội thất, sửa điện nước trong căn hộ, làm theo quy định của ban quản lý toà nhà về giờ thi công, vận chuyển vật liệu bằng thang máy. Thợ nhận việc trong chung cư cần quen các thủ tục đăng ký thi công với ban quản lý.
Mở cửa hàng vật liệu hay nhận thầu nhỏ: những điều cần tính
Vốn hàng tồn và công nợ. Cửa hàng vật liệu phải giữ hàng tồn lớn, lại thường cho đội thợ, nhà thầu nợ. Vốn lưu động là bài toán sống còn, giống như với nhà cung cấp cho khu công nghiệp.
Mặt bằng và đường vào. Cần chỗ cho xe tải vào ra, bãi chứa cát đá, kho có mái cho xi măng. Chọn đường có xe tải đi được và không bị cấm giờ.
Bãi vật liệu ven sông cần giấy phép. Bến bãi bốc dỡ hàng từ sà lan lên bờ phải có giấy phép bến thuỷ nội địa, tuân thủ quy định về hành lang bảo vệ bờ sông. Bãi tự phát dễ bị xử lý và có thể làm sạt lở bờ.
Nguồn gốc cát. Mua cát không rõ nguồn gốc là rủi ro pháp lý và chất lượng. Cát nhiễm mặn dùng cho bê tông cốt thép gây ăn mòn thép về lâu dài. Nên yêu cầu chứng từ nguồn gốc hợp pháp.
Điều kiện năng lực khi nhận thầu. Công trình có quy mô nhất định yêu cầu nhà thầu có chứng chỉ năng lực hoạt động xây dựng, cá nhân có chứng chỉ hành nghề. Kiểm tra quy định hiện hành trước khi nhận việc vượt sức.
Giấy phép xây dựng sau khi bỏ cấp huyện
Trước tháng 7/2025, giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ ở Nhà Bè do huyện cấp. Theo phân cấp mới khi bỏ cấp huyện, việc tiếp nhận và cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ được giao cho cấp xã. Người ở xã Nhà Bè và xã Hiệp Phước nên hỏi bộ phận một cửa của xã mình về hồ sơ, thời hạn và các trường hợp được miễn giấy phép.
Xây không phép hoặc sai phép có thể bị xử phạt, buộc tháo dỡ phần sai, và gây khó khăn khi sau này làm giấy chứng nhận, bán nhà, thế chấp vay vốn. Với vùng đang quy hoạch như Nhà Bè, nơi nhiều tuyến đường đang mở rộng, việc xin phép còn giúp chủ nhà biết chỉ giới xây dựng, tránh xây lấn lộ giới rồi bị cắt.
Nhà thầu làm ăn tử tế thường hỏi giấy phép trước khi khởi công và từ chối thi công phần sai phép. Nếu một nhà thầu nói "khỏi cần phép, làm nhanh", đó là dấu hiệu nên cân nhắc lại.
Với nhà thầu nhỏ, hiểu thủ tục giấy phép cũng là lợi thế cạnh tranh. Chủ nhà ở Nhà Bè, nhất là người mới mua đất, thường lúng túng với hồ sơ; nhà thầu biết hướng dẫn họ chuẩn bị bản vẽ, giấy tờ đất, nộp đúng nơi sẽ được tin tưởng hơn. Tất nhiên việc ký và chịu trách nhiệm về hồ sơ vẫn là của chủ nhà và người thiết kế có chứng chỉ phù hợp.
Câu hỏi thường gặp
Xây nhà ở Nhà Bè có nhất thiết phải ép cọc không?
Không phải mọi trường hợp, nhưng với đất yếu phổ biến ở Nhà Bè, nhà từ hai tầng trở lên thường cần gia cố móng bằng cọc. Loại móng phù hợp phải do người có chuyên môn tính dựa trên tải trọng và khảo sát địa chất. Tiết kiệm phần móng là nguyên nhân hay gặp của lún nứt về sau.
Xin giấy phép xây dựng nhà ở Nhà Bè hiện nay nộp ở đâu?
Theo phân cấp sau khi bỏ cấp huyện, giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ do cấp xã tiếp nhận và cấp. Người dân nộp tại bộ phận một cửa của xã Nhà Bè hoặc xã Hiệp Phước tuỳ nơi có đất, hoặc qua cổng dịch vụ công nếu thủ tục đã được đưa lên mạng. Nên kiểm tra hướng dẫn hiện hành.
Làm sao tránh mua phải cát nhiễm mặn khi xây nhà gần sông?
Mua của cửa hàng, bãi vật liệu có nguồn gốc rõ ràng, yêu cầu chứng từ; với công trình lớn có thể yêu cầu kết quả thí nghiệm vật liệu. Cát lấy tại chỗ ở vùng nước lợ có nguy cơ nhiễm mặn, không nên dùng cho bê tông cốt thép. Hỏi kỹ sư giám sát khi không chắc.
Ép cọc làm nứt nhà hàng xóm thì ai chịu trách nhiệm?
Theo nguyên tắc chung, bên gây thiệt hại phải bồi thường; trách nhiệm giữa chủ nhà và nhà thầu tuỳ hợp đồng. Vì vậy nên khảo sát, chụp ảnh, lập biên bản hiện trạng nhà lân cận trước khi thi công và ghi rõ trách nhiệm trong hợp đồng. Khi có tranh chấp, có thể nhờ chính quyền xã hoà giải.
Mở bãi vật liệu ven rạch ở Nhà Bè cần giấy phép gì?
Ngoài đăng ký kinh doanh, bến bãi bốc dỡ hàng từ phương tiện thuỷ cần giấy phép bến thuỷ nội địa theo quy định, đất phải được phép sử dụng đúng mục đích và tuân thủ hành lang bảo vệ bờ sông. Nên tham khảo cơ quan quản lý giao thông đường thuỷ và đất đai trước khi đầu tư.
Có nên thuê đội thợ không có giấy phép kinh doanh để tiết kiệm?
Với sửa chữa nhỏ, nhiều người vẫn thuê thợ quen. Với xây mới hay sửa lớn, thuê nhà thầu có tư cách pháp lý giúp có hợp đồng, hoá đơn, trách nhiệm bảo hành rõ ràng. Dù thuê ai cũng nên có hợp đồng bằng văn bản, dự toán chi tiết và thanh toán theo giai đoạn.